본 연구는 도시재생사업을 추진하기 전 단계에서 광명동굴과 주변 일대가 보유한 유무형의 자산의 가치를 총체적, 객관적으로 분석하는 모델을 구축하고, 이를 토대로 광명동굴의 도시적, 경제적, 역사적, 사회적, 건축적 가치를 분석한다. 그 결과를 토대로 향후 광명동굴이 나아가야 할 발전방향과 전략을 제시한다.
[키워드] : 산업유산 재활용, 지역자산, 자산분석모델 수립, 광명동굴
본 연구는 종합적 맥락에서 광명동굴이 지닌 자산가치를 체계적으로 분석해 광명동굴의 적절한 발전방향을 제시한다. 특히, 도시적, 역사적, 건축적, 사회적, 경제적 맥락에서 광명동굴의 가치와 잠재력을 분석함으로써 현재와 미래의 경쟁력을 구체화한다. 도시와 관련해 경제적 관점과 기준을 토대로 부동산의 가치를 정량적으로 분석하는 기법은 비교적 다양한 반면에 ‘자산(Asset)’을 분석하는 보편화된 방식이나 이론은 존재하지 않는다. 왜냐하면 도시에서 언급되는 자산의 범위가 넓고 모호할 뿐만 아니라, 도시와 관련해서는 ‘유형(有形)’의 자산과 ‘무형(無形)’의 자산이 동일하게 중요한 역할을 담당하기 때문이다. 즉, 수학적으로 측정하기 어려운 부분이 많고, 평가 상에서 단일한 요소보다 복합적 요소도 많기 때문이다.
본 연구에서는 각계각층의 관련 전문가들과 수 차례의 회의를 통해 도시에 존재하는 특정 대상의 자산분석은 원칙적으로 ➊역사적, ➋도시적, ➌경제적, ➍사회적, ➎건축적 맥락의 다섯 가지 기준을 토대로 이루어져야 하고, 특히 대상이 산업유산인 경우 도시적, 경제적 맥락의 분석이 주를 이루어야 한다는 결론을 도출했다. 이는 역사적, 사회적, 건축적 맥락의 중요성을 간과하는 것이 아니라 본 가치에 대한 분석이 자연스럽게 도시적, 경제적 맥락에 포함되기 때문이고, 다시 말해 별도로 존재할 수 없기 때문이다. 그러므로 본 연구에서는 기존 자산분석 방식의 장단점에 대한 이해와 자문단의 의견을 종합적으로 수렴해 ‘산업유산의 전략적 자산분석모델’을 수립하고, 항목별 개념과 평가기준을 제시한다. 본 기준에 따라 광명동굴의 자산가치를 평가했다.
본 연구에서는 지역자산으로서 광명동굴의 경제적 가치를 분석하기 위해 가장 객관적인 데이터라 할 수 있는 방문객 수의 상대 비교를 심층적으로 실시했다. 또한 도시적 가치부문에서 이미 경기도 내의 핵심 관광지로 부상했음을 입증했고, 범위를 전국으로 확장해도 충분한 경쟁력을 보유했음을 확인할 수 있다. 특히, 경기도 내의 역사적, 지역적 가치에 기반해 높은 이윤을 창출하는 핵심 관광지의 방문객 수를 이미 넘어섰고, 전국적으로 비교 범위를 확대해도 놀이형 유원지나 휴양지를 제외하면 이미 최고 수준에 근접했음을 확인할 수 있다. 마지막으로 국내 주요 동굴 관광지와 비교를 통해 이미 광명동굴이 방문객 수에서 최고에 이르렀음을 또한 확인할 수 있다.
경제적 가치의 비교 평가를 위해 해외로 범위를 확장하면 폐광 재활용의 측면에서 광명동굴과 여러 면에서 유사한 사례는 독일의 ‘촐퍼라인 광산(Zollverein Coal Mine)’과 폴란드의 ‘비엘리츠카 소금광산(Wieliczka Salt Mine)’이다. 두 장소는 최근의 기록을 토대로 각각 연평균 1,500,000명, 1,200,000명의 방문객을 유치했고, 이는 광명동굴과 비교가능한 수준이다. 예외적인 경우가 있지만 보편적으로 폐광을 활용한 산업유산 관광지의 경우 2,000,000명 전후가 최고 수준의 방문객 수이고, 보다 중요한 점은 단순한 관광객 수의 증가가 아니라 같은 숫자일지라도 질적 변화를 도모하는 것이다. 이를 위해서 본 연구에서는 촐퍼라인은 문화예술 및 산업과의 연계, 교육 프로그램, 참여 프로그램 등을 통해 동일한 방문객일지라도 보다 높은 수준의 이윤을 창출하는 방식을 취하고, 반면에 비엘리츠카 소금광산은 독자적인 투어 프로그램과 행사를 통해 수익구조의 다각화를 모색하고 있음을 입증했다. 본 연구에서 설정한 자산가치 평가모델과 유사 사례들과의 비교를 통해 광명동굴이 현재 보유한 가치를 제시할 수 있다.
